Seit vielen Jahren kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung und die ist nach oben. Auch die Coronapandemie hatte bisher keine negativen Einflüsse auf die Immobilienpreise. Allerdings erhöht sich seit Monaten die Inflationsrate und führt zu einer Verunsicherung bei den Anlegern und Verbrauchern.
Es gab im Oktober eine Inflationsrate von ueber 10% im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Gefahr für eine Immobilienblase im deutschen Wohnungsmarkt wird laut aktuellen Empirica-Index in Hamburg erstmals als „hoch“ eingestuft. Laut Analysten könnte die zunehmende Inflation Luft aus der Blase lassen, ohne einen Einbruch der nominalen Kaufpreise.
Steigende Preise bei Wohnimmobilien
Durch die fortlaufende Niedrigzinspolitik von der Europäischen Zentralbank (EZB) in den letzten Jahren stiegen die Preise für Wohnimmobilien in zahlreichen deutschen Städten weiter. Als Ergebnis gab es in immer mehr von den 401 deutschen Städten und Kreisen eine Überbewertung von den Immobilienmärkten oder eine mäßig bis hohe Blasengefahr. Dies wurde vom Berliner Analysehaus Empirica festgestellt. Im dritten Quartal 2021 waren es 335 Kreise. Im Vorquartal gab es noch 325 und vor drei Jahren nur 247.
Blasengefahr im Wohnungsmarkt steigt
Laut Empirica-Chef Reiner Braun könnte sich die seit Sommer 2021 zunehmende Inflation auf die Blasengefahr auswirken. Es gäbe einer „eher hohe“ bis „hohe“ Blasengefahr bereits in elf von 12 deutschen Großstädten. Dies stieg in 2022 weiter an. Im dritten Quartal 2022 stagniert der Blasenindex bundesweit und sinkt in den demografischen Wachstumsregionen so kräftig wie seit 12 Jahren nicht mehr. Dennoch ist die Blasengefahr in allen Großstädten Empirica zufolge derzeit “eher hoch”.
Das sogenannte Rückschlagpotenzial, welches in dem Empirica-Index eine Beschreibung für die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen, sowie Mieten ist, liegt derzeit bundesweit bei 31% (Stand November 2022). Dies ist ein Rückgang von 33% vor zwei Quartalen. Der Einbruch wird durch einen nachlassenden Mietanstieg beispielsweise durch Stadtflucht, mehr Neubau oder eine höhere Arbeitslosigkeit begünstigt. Solch ein Einbruch würde unwahrscheinlicher durch sinkende Zinsen, steigende Einkommen oder zusätzliche Klimaauflagen beim Neubau.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen
Mieter, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, haben in der Regel eine klare Vorstellung davon, wo die Immobilie liegen soll. In einigen größeren Städten suchen die Interessenten sogar lediglich in speziellen Stadtteilen, die sie bevorzugen für Ihre Wunschimmobilie.
Wenn man herausfinden möchte, ob Mieten oder Kaufen in der jeweiligen Wunschregion preiswerter ist, sollte man für beide Alternativen möglichst identische Wohnungen oder Häuser miteinander vergleichen. Die Kaltmiete ist dabei wichtig. Der angebotene Kaufpreis muss dann durch die Jahreskaltmiete geteilt werden für die jeweilige Immobilie.
Es gilt dabei al Faustregel, dass die Kaufpreise im Vergleich zu der Miete relativ günstig sind bis zum Faktor 20. Ab dem Faktor 25 gilt es als recht teuer.
Immobilie als Eigennutzung oder Geldanlage?
Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage. In beiden Fällen sollten Lage und Bausubstanz nicht ungeachtet bleiben, um einen Reinfall zu verhindern. Bei der privaten Nutzung ist die inflationsgeschützte Anlage ein positiver Nebeneffekt, sowie die Erschaffung einer Kapitalanlage. Dies ist vor allem den Personen wichtig, die sich eine Immobilie nur aus Gründen der Vermietung anschaffen.
Für Kapitalanleger ist dagegen vor allem die Lage wichtig, da eine zentrale Lage in der Regel gut vermietet werden kann und dementsprechend profitabel ist. Zudem eignen sich in Studentenstädten vor allen 1-Zimer-Apartment und gelten als gute Kapitalanlage. Es gilt grundsätzlich die Intention bei dem Kauf zu beachten und die Strategie entsprechend darauf auszurichten.
